'세컨드 홈' 정책은 인구 감소로 소멸 위기에 처한 지방 지역을 살리기 위한 방안으로, 1주택자가 특정 지역에 주택을 추가로 구매하더라도 1주택자 지위를 유지하며 다양한 세제 혜택을 제공하는 것이 핵심입니다. 
세컨드 홈이 정확히 무엇인지, 어떤 혜택이 있는지, 그리고 어디가 대상 지역인지 궁금해 하는 분들을 위해 지금부터 세컨드 홈 정책의 모든 것을 총정리하여 알려드리겠습니다.

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1. 세컨드 홈 이란?

세컨드 홈 정책은 '농어촌 주택 취득 특례' 제도를 확대 개편한 것으로, 기존 제도가 수도권 및 투기과열지구 등을 제외한 특정 지역의 농어촌 주택에만 적용되던 한계를 극복하기 위해 마련되었습니다. 

기존에는 주택 취득 가액 상한선, 지역 요건 등이 엄격하여 실효성이 낮았다는 비판이 많았지만, 새로운 세컨드 홈 정책은 이러한 기준을 완화하여 참여를 유도하고 있습니다.


  • 1주택자 지위 유지 : 1주택을 소유한 사람이 '인구 감소 지역'에 주택을 한 채 더 구입하더라도, 기존 주택에 대한 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 세금 산정 시 해당 주택을 주택 수에서 제외해줍니다.


  • 다양한 세제 혜택 : 다주택자에게 부과되는 중과세를 피하고, 1주택자로서의 세제 혜택을 그대로 누릴 수 있게 됩니다. 이는 곧 보유세 및 양도소득세 부담을 크게 덜어준다는 의미입니다.


2. 세컨드 홈 주택 세제 혜택

세컨드 홈 주택에 대한 세제 혜택은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.


① 양도소득세 감면


  • 1주택자 비과세 유지 : 세컨드 홈 주택을 취득한 후 기존 주택을 양도할 때, 해당 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 1주택자가 받는 양도세 비과세 혜택(1세대 1주택자 양도소득세 비과세 기준: 실거래가 12억 원)을 그대로 적용받을 수 있습니다.


  • 다주택자 중과 회피 : 세컨드 홈 주택을 소유하더라도 다주택자로 분류되지 않으므로, 양도소득세 중과세를 피할 수 있습니다.


② 종합부동산세(종부세) 감면


  • 합산 배제 : 세컨드 홈 주택은 종합부동산세 과세 시 주택 수에 포함되지 않습니다.


  • 1주택자 종부세 공제 유지 : 세컨드 홈을 취득해도 기존 1주택자에 대한 종부세 공제 혜택(공시가격 12억 원 공제)을 그대로 받을 수 있습니다.


③ 취득세 감면


  • 중과세율 배제 : 세컨드 홈 주택 취득 시 다주택자에게 적용되는 중과세율(8~12%) 대신, 일반 세율(1~3%)을 적용받습니다. 이는 주택 구매 시 초기 비용 부담을 크게 줄여줍니다.


  • 공시가격 기준 : 공시가격 12억 원 이하의 세컨드 홈 주택을 취득할 경우 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.


3. 세컨드 홈 주택 해당 지역

세컨드 홈 정책은 '인구 감소 지역'을 대상으로 합니다. 정부는 행정안전부에서 지정한 인구 감소 지역 89곳 중에서 세종시, 수원시, 고양시 등 일부 지역을 제외하고 84곳을 정책 대상으로 선정했습니다. 

여기에 접경지역인 강화군, 옹진군, 연천군을 포함하여 총 87곳이 세컨드 홈 특례 적용 지역으로 지정되었습니다.


<주요 대상 지역>


  • 강원: 강릉, 태백, 삼척, 정선, 영월, 평창, 화천 등

  • 경북: 영천, 영주, 상주, 문경, 의성, 청송, 영양, 봉화, 울진, 울릉 등

  • 경남: 밀양, 사천, 통영, 거창, 합천, 고성, 남해, 하동, 함양, 산청 등

  • 전남: 목포, 광양, 보성, 고흥, 강진, 해남, 함평, 영광, 장성 등

  • 전북: 김제, 남원, 정읍, 임실, 무주, 진안, 장수, 순창, 고창, 부안 등

  • 충북: 제천, 단양, 보은, 옥천, 영동, 괴산, 음성 등

  • 충남: 공주, 보령, 논산, 계룡, 금산, 부여, 서천, 청양, 예산, 태안 등

  • 대구: 군위군

  • 인천: 강화군, 옹진군

  • 경기: 연천군


자세한 내용은 행정안전부 '인구감소지역 지정 및 지원에 관한 특별법' 관련 자료를 참고하는 것이 좋습니다.



4. 세컨드 홈 주택 유의사항

세컨드 홈 정책은 매력적인 혜택을 제공하지만, 몇 가지 유의사항을 반드시 확인해야 합니다.


  1. 취득 시점 : 세컨드 홈 특례는 2024년 1월 4일 이후 취득한 주택에만 적용됩니다. 그 이전에 취득한 주택은 혜택을 받을 수 없습니다.

  2. 공시가격 기준 : 취득세 중과 배제는 공시가격 4억 원 이하 주택에만 해당됩니다. 양도소득세와 종합부동산세의 경우, 공시가격 9억 원 이하 주택에만 혜택을 적용합니다.

  3. 주택 보유 이력 : 이전에 2주택 이상을 소유한 이력이 있거나, 세컨드 홈 주택을 취득하기 전 1주택자가 아니었던 경우 혜택 적용이 불가능합니다. 특례 적용 시점인 '취득 시' 기준으로 판단합니다.


세컨드 홈 정책은 지방 인구 감소 문제를 해결하고, 지역 경제를 활성화하기 위한 국가의 노력으로서 1주택자에게는 매력적인 세제 혜택을 통해 추가 주택 마련의 기회를 제공합니다. 

하지만 섣부른 투자는 위험할 수 있으므로, 자신의 상황과 투자 목적을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 관련 규정은 수시로 변경될 수 있으므로, 항상 최신 정보를 확인하고 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 세컨드 홈은 단순한 주택 구매가 아닌, 지역과 상생하는 새로운 삶의 방식이 될 수 있습니다.


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